Aktuelles

(13. Juni 2024)

Das neue Gesellschaftsregister (s.u. 25. September 2023) läuft nunmehr weitestgehend rund mit den beim Handelsregister üblichen Eintragungszeiten. Da die Gesellschaftsregistrierung und die anschließende Grundbuchberichtigung aber Voraussetzung für Verfügungen über Immobilien sind, sollten hierfür bei zeitkritischen Projekten (Verkauf, Finanzierung ...) ein paar Wochen Vorlauf eingeplant werden.

(20. Dezember 2023)

Noch einmal richtig spannend gemacht hat es der Gesetzgeber bei den grunderwerbsteuerlichen Folgen des neuen Personengesellschaftsrechts (s.u.) Lange war fraglich, ob die Einbringung von Immobilien in solche Gesellschaften (insbesondere Vermögensverwaltungs- und Familiengesellschaften) weiterhin steuerfrei möglich wäre. Dies ist nun zumindest bis Ende 2026 sichergestellt. Bis dahin soll eine umfassende Neuregelung erfolgen.

(25. September 2023)

Zum Jahreswechsel wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundlegend reformiert. Für Familiengesellschaften, die häufig diese Rechtsform gewählt haben, von besonderem Interesse ist die Verpflichtung, grundbesitzhaltende Gesellschaften mit einer notariell beglaubigten Anmeldung in ein neues Register eintragen zu lassen. Altgesellschaften müssen nicht angemeldet werden, solange sie keine (neuen) Immobilien oder Gesellschaftsbeteiligungen erwerben.

(8. Mai 2023)

Nun hat der Bayerische Ministerrat das u.g. Aufteilungsverbot beschlossen. Es gilt in München und einigen Gemeinden des Umlands und für Gebäude ab elf Wohnungen. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht nur unter engen Voraussetzungen.

(15. Februar 2023)

Fast zwei Jahre hat es gedauert (s.u. am 12. Mai 2021), doch nun scheint auch der Freistaat Bayern eine Genehmigungspflicht bei der Aufteilung von Wohnungseigentum einführen zu wollen. Presseberichten zufolge existiert bereits ein entsprechender Verordnungsentwurf. Fraglich ist noch die Größenschwelle für die betroffenen Häuser; das zugrundeliegende Bundesgesetz eröffnet hier eine Spanne zwischen drei und fünfzehn Wohnungen. Da die Verordnung nach Bundesrecht Ende 2025 wieder außer Kraft treten muss, dürfte der Geltungszeitraum zunächst überschaubar sein.

(14. Februar 2023)

Um angebliche Geldwäscheaktivitäten zu unterbinden, hat der Gesetzgeber nunmehr Barzahlungen beim Immobilienkauf verboten. Ab dem 1. April 2023 ist die Eigentumsumschreibung nur noch möglich, wenn dem Notar eine bargeldlose Zahlung nachgewiesen wird. Eine Ausnahme gibt es nur bei Kaufpreisen bis 10.000 Euro.

(7. Oktober 2022)

Bei jeder Grundschuldbestellung ist sie bei uns Thema: Die Zweckerklärung (auch "Sicherungsvereinbarung"), mit der Bank und Kunde die an einer Immobilie gesicherten Forderungen festlegen. Insbesondere warnen wir Sie immer davor, Forderungen gegen Dritte unbewusst mitzusichern und dadurch bürgenähnlich zu haften.

Wie der Bundesgerichtshof jetzt noch einmal klargestellt hat, sollte man aber auch aus anderen Gründen darauf achten, dass nur das konkret anstehende Darlehen gesichert wird ("enge Zweckerklärung"). Anderenfalls kann die Bank die Löschung oder Teil-Löschung der Grundschuld mit dem Argument verweigern, dass noch künftige Darlehen hinzukommen könnten, so dass ein strikter Löschungsanspruch nur bei Beendigung der Geschäftsbeziehung besteht.

(25. September 2022)

Die Bayerische Staatsregierung hat durch eine Rechtsverordnung nach § 201a BauGB für weite Teile Bayerns, insbesondere Stadt und Landkreis München, einen "angespannten Wohnungsmarkt" festgestellt. Dies erleichtert den Gemeinden u.a. die Begründung von Vorkaufsrechten an unbebauten Grundstücken. Aufgrund der komplizierten föderalen Zuständigkeitsverteilung bedarf es aber immer noch gemeindlicher Satzungen, um den Gemeinden wirklich Vorkaufsrechte zu verschaffen.

Die Verordnung ist nicht zu verwechseln mit der nach § 577a Abs. 2 BGB, wenn die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen [...] besonders gefährdet" ist. Diese führt zu einer Verlängerung des Kündigungsschutzes für Mieter nach der Aufteilung in Wohnungseigentum.

(19. September 2022)

Häufig behalten sich Eltern bei Immobilienschenkungen an Kinder den Nießbrauch vor, d.h. das Recht zur Selbstnutzung oder Vermietung. Lange Zeit war fraglich, ob sie hiermit auch das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft behalten. Der Bundesgerichtshof hat dies nun verneint, so dass sie sich von den Kindern eine entsprechende Vollmacht erteilen lassen sollten. Dies kann auch bereits im Schenkungsvertrag geregelt werden.

(19. August 2022)

Erstmals hat sich der Bundesgerichtshof (Urt. v. 20.11.2020 - V ZR 196/19) mit der Frage befasst, ob eine Gemeinschaftsordnung unwirksam sein kann, wenn sich vom Bauträger vorgegebene Regelungen zum Nachteil späterer Wohnungseigentümer auswirken. Er wendet hier nicht das sogenannte AGB-Recht an, das Verbraucher bei Formularverträgen schützt. Dennoch könne eine Regelung bei "Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht" des Bauträgers unwirksam sein.

Im konkreten Fall sollte es für die Ladung zur Eigentümerversammlung nur auf die Absendung ankommen, so dass der Eigentümer das Zugangsrisiko trug. Dies sah der BGH als wirksam an, da die es hierfür ein praktisches Bedürfnis aus Sicht der anderen Wohnungseigentümer gäbe.

(28. Juni 2022)

Die Eigentümer von in Bayern gelegenen Immobilien müssen jetzt Steuererklärungen abgeben, um die Neufestsetzung der Grundsteuer nach der Reform (s.u.) zu ermöglichen. Die Erklärungen können ab dem 1. Juli und müssen bis spätestens bis zum 20. September 2022 abgegeben werden.
Interessanterweise hängt die Erklärungspflicht von den Eigentumsverhältnissen zu Jahresbeginn ab, d.h. bei anschließend verkauften Immobilien muss noch der Verkäufer die Erklärung abgeben.  
Näheres hier.

(3. Oktober 2021)

Die vom Bundesverfassungsgericht angemahnte Reform des Grundsteuerrechts ist nun auch für Bayern abgeschlossen: Anders als das bundesrechtliche "Auffangmodell", das eine Bewertung der Grundstücke für die Steuerbemessung vorsieht, arbeitet der Freistaat ab 2025 nur noch mit nutzungsabhängigen (Freifläche / Gebäudefläche / Wohngebäudefläche) Werten ( https://www.stmfh.bayern.de/internet/stmf/aktuelles/pressemitteilungen/24420/). Dies soll der Finanzverwaltung den Aufwand für Bewertungsverfahren ersparen und wohl auch den Eigentümern wertvollen Grunds hohe Steuern.

(31. August 2021)

Der ewige Kampf gegen die Geldwäsche hat zu einer weiteren Nachschärfung des Regelwerks geführt: Für Gesellschaften, insbesondere GmbH, ist künftig in keinem Fall das Handelsregister mit den dort eingereichten Gesellschafterlisten als Offenlegung ausreichend. Vielmehr müssen sich die Gesellschaften in jedem Fall beim Transparenzregister registrieren und wirtschaftlich Berechtigte offenlegen.

(19. Mai 2021)

Der Münchener Stadrat hat die bisherigen Erhaltungssatzungsgebiete erweitert (Süddeutsche Zeitung). Hierdurch ergeben sich Beschränkungen bei Verkauf und Aufteilung von Häusern sowie Baumaßnahmen. Ein Gesamtüberblick über die betroffenen Gebiete findet sich hier.

(12. Mai 2021)

Der Bundestag hat nunmehr das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet, welches nach langem Hin und Her auch Beschränkungen für die Aufteilung in Wohnungseigentum vorsieht. Diese müssen aber von den Bundesländern noch durch Rechtsverordnung konkret festgesetzt werden, so dass noch ein wenig Zeit für genehmigungsfreie Aufteilungen verbleiben dürfte.

(27. April 2021)

Die Finanzämter ziehen nunmehr eine - für Immobilienkäufer bedauerliche - Schlussfolgerung aus der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft: Da die Instandhaltungsrücklage hiernach der Gemeinschaft und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht, kann sie der einzelne Erwerber auch nicht mehr bei der Grunderwerbsteuererhebung vom Kaufpreis abziehen. Weiterhin möglich bleibt der Abzug von Kaufpreisanteilen, die auf bewegliche Gegenstände (Inventar) entfallen.

(1. Dezember 2020)

Die lang erwartete Novelle des Wohnungseigentumsrechts ist nun in Kraft getreten. Diese bringt Vereinfachungen bei der Eigentumsbegründung an Freiflächen, baulichen Veränderungen durch die Gemeinschaft und deren Vertretung durch den Verwalter. Einen Kurzüberblick gibt hier die Bundesjustizministerin.

(9. November 2020)

Beurkundet der Notar Geschäfte zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer, so muss er dem Verbraucher nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes vierzehn Tage vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf übersenden. Klassischer Fall ist der Kauf einer Immobilie vom Bauträger. Weil diese Frist so starr ist und es eigentlich immer alle eilig haben, führt die Regelung oft zu Diskussionen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass grundsätzlich der Notar verpflichtet ist, die Verbrauchereigenschaft zu klären, und diese auch bei verbleibenden Zweifeln anzunehmen hat. Dadurch werden Spielräume für eine Umgehung der Frist weiter reduziert.

(10. September 2020)

Ab dem 1. Oktober sind Notare verpflichtet, bestimme geldwäscherelevante Umstände bei Immobiliengeschäften an die zuständige Behörde FIU zu melden. Hierbei geht es vor allem um bestimmte Risikoländer, Bargeschäfte und Verletzung von Offenlegungspflichten (insbesondere richtige Eintragungen im Transparenzregister). Eine fast schon geheimdienstliche Anmutung bekommt das ganze dadurch, dass die Betroffenen von der Meldung nicht informiert werden dürfen.